Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „NOZ“), který nabývá účinnosti dne 1. 1. 2014 přináší některé změny v souvislosti s nájmem bytu oproti dosavadní právní úpravě. Přičemž ustanoveními NOZ se budou řídit právní poměry týkající se nejen nájmu bytu, k němuž došlo po nabytí účinnosti NOZ, tj. po 1. 1. 2014, ale i nájmu vzniklého před tímto datem.

Výjimkou z tohoto pravidla je skutečnost, že samotný vznik nájmu, jakož práva a povinnosti z nájmu bytu vzniklá před nabytím účinnosti NOZ se posoudí podle dosavadních právních předpisů, a to z důvodu ochrany práv nabytých v dobré víře. Jinými slovy řečeno, nová právní úprava se s výjimkou shora uvedenou, bude aplikovat i na nájemní smlouvy uzavřené před 1.1.2014.

V níže uvedeném textu se budeme zabývat pouze vybranými ustanoveními nového občanského zákoníku, nejedná se tudíž v žádném případě o ucelený výklad nájmu bytu dle NOZ.

NOZ nově rozlišuje mezi nájmem domu a nájmem bytu a dále je třeba rozlišovat mezi nájmem bytu či domu sloužící k zajištění bytové potřeby nájemce a případně i členů jeho rodiny a mezi nájmem sloužícím k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

Nájem domu a nájem bytu

Nová právní úprava doplňuje dosavadní právní úpravu nájmu, která zcela nedostatečným způsobem poskytovala ochranu pouze nájemcům bydlícím v bytech a nájemcům žijícím v rodinných domech (tj. domech s jediným bytem v takovém domě) ochrana bydlení dle současné právní úpravy poskytována nebyla. Pro případné právní vztahy takových nájemců bylo třeba aplikovat pouze obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu, byť byl rodinný dům rovněž pronajat za účelem bydlení. Přesná definice bytu je obsažena v dalších ustanoveních NOZ (§2236), kdy se smluvní strany se mohou dohodnout, že k obývání bude pronajat i jiný než obytný prostor, který není určen k bydlení. I v takovém případě vznikne platný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva, kdy je určitý prostor užíván k bydlení, přestože dle rozhodnutí stavebního úřadu takový prostor k bydlení není určen, bude nutné posoudit samostatně.

Nájemní smlouva by měla být uzavřena písemně. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy z důvodu, že nebyla dodržena písemná forma. Z požadavku písemné formy existuje dále výjimka, podle níž v případě, kdy nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se v takovém případ nájemní smlouva za řádně uzavřenou, byť nebyla uzavřena v písemné formě. Jedná se o tzv. faktický nájem. Zabraňuje se tak jednání pronajímatelů, kteří neuzavřou s nájemci nájemní smlouvu písemně, a poté není nájemce chráněn, když se pronajímatel rozhodne nájem ukončit.

Doba trvání nájmu

Stejně jako dosud se bude i dle NOZ rozlišovat nájem na dobu určitou a dobu neurčitou. Novinou zavedenou NOZ bude pravidlo, že ujednají-li si smluvní strany nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět pouze z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

Skončení nájmu

Nájem bytu či domu může zaniknout z následujících důvodů:

• Uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán.
• Odstoupením od smlouvy
• Výpovědí

V této souvislosti NOZ zavádí nové ustanovení, dle kterého, i když si nájemce sjedná nájem na dobu určitou a následně se změní okolnosti, za nichž nájem uzavíral, a to do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá-li nájemce práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět), může v takovém případě vypovědět smlouvu o nájmu, přestože byla uzavřena na dobu určitou.

Oproti současné právní úpravě, kde není v případě výpovědi z nájmu rozlišeno, zda se jedná o výpověď z nájmu bytu uzavřeného na dobu určitou či neurčitou, se dle nové právní úpravy v NOZ rozlišují důvody v závislosti na tom, zda pronajímatel vypovídá nájem sjednaný na dobu určitou či na dobu neurčitou.

Výpovědní důvody, výpovědní doba

U nájmu na dobu neurčitou se rozlišují výpovědi s výpovědní dobou a bez výpovědní doby:

a) Možnost skončení nájmu ze strany pronajímatele bez výpovědní doby v případě porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem (§ 2291 NOZ).

b) Možnost pronajímatele vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní dobou ze stanovených důvodů (§ 2288 NOZ), které v tomto případě nejsou stanoveny taxativně:

• Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.
• Je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
• Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.
• Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

V této souvislosti si dovolujeme upozornit na zajímavou skutečnost, že zatímco v případě úmyslného trestného činu spáchaného na pronajímateli či členu jeho domácnosti je pronajímatel povinen dodržet tříměsíční výpovědní dobu, v případě že by chtěl ukončit nájem s takovýmto nájemcem. V případě porušení povinností nájemcem zvlášť závažným způsobem (např. zejména neplacením nájemného po dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným či nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí atd.) je dána pronajímateli možnost ukončit nájem okamžitě, tj. bez výpovědní doby.

Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již nebude výpovědním důvodem, má-li nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu bylo za současné právní úpravy (§ 711 odst. 1 c) dosavadního občanského zákoníku).

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

• Má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.
• Potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (§ 2288 odst. 2 a) a b) NOZ).

Na toto ustanovení navazuje ustanovení § 2289 NOZ, které má zabránit zneužití výpovědního důvodu v případech, kdy pronajímatel vypoví nájem s odůvodněním, že byt potřebuje k bydlení pro sebe nebo pro svého manžela, který hodlá opustit domácí společenství a navrhl rozvod manželství, nebo je již s pronajímatelem rozveden, popřípadě k bydlení pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii, nebo ve vedlejší linii v prvním stupni, ale byt po vyklizení ponechá prázdný nebo pronajme jiné osobě.

Konec přivolení soudu a bytových náhrad

Stěžejní novinkou v úpravě skončení nájmu pak je, že nově nebude k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí předchozího přivolení soudu. Nájemce bude pouze oprávněn ve lhůtě dvou měsíců žádat, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Na toto právo musí pronajímatel nájemce ve výpovědi upozornit.

V NOZ je zcela vypuštěna povinnost pronajímatele v určitých případech skončení nájmu poskytovat nájemci bytovou náhradu.

Přechod nájmu bytu

Podle současné úpravy přechází nájem pouze v případě smrti nájemce, a to automaticky, na osobu, která žila s nájemcem ve společné domácnosti ke dni jeho smrti, a která nemá vlastní byt. Pokud je touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem pouze v případě písemného souhlasu pronajímatele (§ 706 současného občanského zákoníku, zákon č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

Podle NOZ (§ 2279 NOZ) je úprava zásadně stejná jako dosavadní. V případě přechodu nájmu na jiné, než vyjmenované nájemcovy příbuzné, na ně přejde nájem, jen pokud pronajímatel souhlasí s přechodem nájmu na tuto osobu; není však vyžadován písemný souhlas pronajímatele (§ 2279 odst. 1 NOZ).

Nově nebude třeba vyžadovat k přijmutí další osoby do domácnosti nájemce pronajímatelům souhlas, avšak nájemce je třeba tuto skutečnost bezodkladně, nejpozději do dvou měsíců, oznámit pronajímateli. V opačném případě by se mohlo jednat o závažné porušení jeho povinnosti.

Podnájem

NOZ nově u podnájmu bytu odlišuje:
a) zda nájemce v bytě sám trvale bydlí.
Jak už bylo uvedeno výše, pokud nájemce bude v bytě sám trvale bydlet, není třeba pro podnájem souhlas pronajímatele (§ 2274 NOZ). Není však vyloučeno, že si strany v smlouvě o nájmu bytu sjednají opak.

b) zda nájemce v bytě sám trvale nebydlí.

V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele (§ 2275 odst. 1 NOZ). Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Souhlas se považuje za udělený, pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce. Pronajímatel a nájemce si však mohou sjednat i úplný zákaz podnájmu.

Prodloužení nájmu

Institut prodloužení nájmu je dle nové právní úpravy pojat zcela odchylně oproti současnému stavu. V souladu s NOZ pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Stávající právní úprava přitom takovéto prodloužení nájmu výslovně vylučovala.

Kauce

Peněžitá jistota (jinými slovy kauce) slouží k zajištění plnění nájemcových povinností z nájmu. V NOZ je kauce upravena pouze ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2254 NOZ).
Kauce nesmí být dle ustanovení § 2254 odst. 1 NOZ vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží (§ 2254 odst. 2 NOZ). Pronajímatel nemá povinnost během nájemního vztahu ukládat peníze na zvláštní účet, ale může s nimi naložit dle svého. Novinkou však je, že nájemce má právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Problémem tohoto ustanovení je, že není zcela jasné o jakou zákonnou sazbu by se mělo jednat.

Nájemné

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 NOZ). Reaguje se tak na požadavek zjednodušení dohodovacího procesu mezi pronajímatelem a nájemcem a zavádí se tak  stav určité právní jistoty v případě využití této zákonem dané možnosti.
Neujednají-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyš¬ší než 20 % (§ 2249 odst. 1 NOZ).
Pokud nájemce do dvou měsíců nesouhlasí se zvýšením nájemného, může pronajímatel dát návrh soudu ke zvýšení nájemného.

Nájem družstevního bytu je pak upraven zcela samostatně v zákoně o obchodních korporacích (§ 741 – 747 zákona č. 90/2012 Sb.).